房产普法
公益普法栏目《房产普法》旨在传递房地产法律知识，提高房地产各方参与人员的法律意识，为打造有序的房地产市场贡献一份力量。
栏目将通过一个个发生在百姓身边的鲜活、真实案例的再现，用通俗、简洁的语言解析法律，分析案情、讲清道理、对正法律条文……
我们栏目有幸邀请到了山东民杰律师事务所副主任、创始合伙人、商事二部主任胡延波律师；近期胡律师将通过以案说法、以案释法，对案件进行分析和点评。
有关房产方面任何困惑及法律问题，均可以联系我们栏目。
“顶名购房”的风险
市民张女士咨询：我们单位正在集资建房，根据职工的工龄等条件有购房名额限制，有的同事不想要房，却不愿放弃购房名额，而有朋友想要房却没有名额，请问胡律师这种“顶名购房”主要存在哪些风险？
胡延波律师解答：
在我国，房产作为不动产实行登记公示主义，即在一般情况下，房屋产权登记在谁的名下，就推定该房屋的产权归谁所有。而“顶名购房”则会出现实际出资购房人与名义产权人不一致的情况，这在实际操作中很容易出现问题。
从本质上讲，实际购房人与名义产权人之间是一种委托合同关系。名义产权人受到实际购房人委托后，以自己名义实施的购房行为属于隐名代理。根据《合同法》的相关规定，受托人即名义产权人处理委托事务取得的财产，应当转交给委托人即实际购房人。
律师结合自己办理的大量房产纠纷案件，认为“顶名购房”主要存在如下法律风险：
首先，对于实际购房人来讲，证明其与名义产权人之间存在购房委托合同关系是第一个风险。由于实际购房人与名义产权人之间往往存在某种亲密关系，所以很少签订有书面的委托合同，这种情况下名义产权人一旦反悔，实际购房人又无法证明委托合同的存在，从而无法主张其权利。
第二个风险是无法证明实际出资的风险。实践中，实际购房人的房款往往是通过名义产权人办理交付，这样房款的收据就会掌握在名义产权人手中，双方一旦出现纠纷，实际购房人就很难证明其实际出资行为，这也会导致在主张权利时处于不利地位。
第三个风险是委托合同无效的风险。如果实际购房人不符合国家或单位的购房政策，为了恶意规避法律规定而借用他人名义购房的，其与名义产权人之间签订的委托购房合同就可能被认定为无效。在合同无效的情况下，实际购房人只能因合同无效而要求名义产权人返还房款，而无法对房子主张权利。
综上，“顶名购房”确实存在较多的法律风险。在实践中，如果实际出资购房人无法证明双方之间存在有效的委托购房合同，或者无法提供出资凭证的情况下，法律上很难保障实际购房人的合法权益，由此产生的纠纷时有发生。因此，在不违反法律强制性规定的前提下，实际购房人一定要注意签订并保存好书面的委托购房合同，并注意保存好付款凭证，尽量通过银行转账而非现金的方式支付房款。
